주거용 오피스텔 기준은? 주택수 제외 가능한가요?

제 친한 친구가 “오피스텔 하나 샀는데 주택수에 포함될까?”라며 고민하길래, 제가 겪었던 상황을 들려줬더니 한참을 같이 웃었는데요. 저도 몇 해 전 주거용 오피스텔 기준을 제대로 몰라서 세무서에 문의하고 난리도 아니었거든요. 오늘은 오피스텔을 투자하거나 거주용으로 고려하는 분들을 위해, 정확한 주거용 오피스텔 주택수 제외 조건과 기준들을 저의 경험과 함께 아주 꼼꼼하게 알려드릴게요!

 

 

 오피스텔, 주거용이면 무조건 주택인가요?

 

처음 오피스텔을 구입할 때 가장 많이들 착각하는 부분이 바로 이건데요. “오피스텔이니까 주택은 아니잖아”라고 생각하는 분들이 많지만, 실제로는 주거용 오피스텔로 사용하고 있다면 주택으로 간주될 수 있습니다. 특히 요즘처럼 주택 수에 따라 세금이나 제약이 달라지는 상황에서는 이 부분이 굉장히 민감한데요.

 

저도 예전에 오피스텔을 하나 소유하고 있으면서 전셋집에 살고 있었는데, 세무서에서 주택 수를 기준으로 1주택자로 분류됐다는 통보를 받았어요. 알고 보니 그 오피스텔에 실제로 거주하고 있던 세입자가 전입신고를 해놨더라고요. 이처럼 ‘어떻게 사용하느냐’가 주택수 판정의 핵심입니다.

 

즉, 오피스텔 자체는 원래 ‘업무시설’로 분류되지만, 실사용 용도가 주거용이라면 주택으로 본다는 것인데요. 이걸 잘 모르면 불필요한 세금이나 각종 규제에 걸릴 수 있습니다.

 

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 주거용 오피스텔 기준은? 이게 중요해요

 

그렇다면 과연 어떤 경우에 오피스텔이 주거용 오피스텔로 간주될까요? 핵심은 ‘사람이 살고 있느냐’, 그리고 ‘주거목적으로 등록이 되어 있느냐’입니다. 건축물대장상 ‘업무시설’로 되어 있더라도, 전입신고와 함께 장기 거주 흔적이 있다면 주거용으로 판단받을 수 있는데요.

 

예를 들어, 전세나 월세로 세를 놓았을 때 세입자가 전입신고를 했고, 실제로 장기간 거주 중이라면 국세청이나 지방자치단체에서는 이 오피스텔을 주택으로 보고 주택수에 포함시킵니다. 저도 이걸 몰랐다가 나중에 취득세가 달라진 걸 보고 뒤늦게 정정 요청을 했던 기억이 있습니다.

 

반면, 오피스텔을 사무실로 쓰고 있고, 전입신고 없이 업무 공간으로 사용되고 있다면 주택으로 보지 않을 수 있습니다. 이처럼 주거용 오피스텔 기준은 단순히 ‘오피스텔인가’보다 ‘실제 사용목적’이 더 중요하다는 점, 꼭 기억하셔야 합니다.

 

 

 주거용 오피스텔 주택수 제외, 가능한가요?

 

많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 이거죠. “그럼 어떤 조건이면 주거용 오피스텔 주택수 제외가 가능할까?” 결론부터 말씀드리면, 사용 용도를 비주거용으로 명확히 하고, 이에 대한 증빙을 갖춘다면 주택수에서 제외할 수 있습니다.

 

제가 예전에 세무서에 직접 문의했을 때, ‘전입세대 열람 내역서’와 ‘임대차계약서’, 그리고 ‘실제 사용 용도 사진’ 등을 제출해서 주택이 아님을 증명할 수 있다면 주택 수에서 제외된다고 하더라고요. 특히 전입신고가 되어 있지 않다는 점은 매우 중요한 근거가 됩니다.

 

그리고 간혹 오피스텔이지만 원룸형 구조로 완전히 주거용처럼 꾸며져 있는 경우에는 실제 사용 여부에 따라 세무 판단이 달라질 수 있습니다. 이 경우엔 사용 내역, 임대 목적, 세입자 유무 등 다양한 요소가 함께 판단 기준이 되는데요. 따라서 구매 전이나 세금 신고 전에 꼭 전문가와 상담을 해보시는 것이 좋습니다.

 

 

 세금에 미치는 영향은? 반드시 체크해야 해요

 

주거용 오피스텔은 주택수에 포함될 경우 취득세, 보유세, 양도세 등에서 일반 주택과 동일한 기준이 적용되기 때문에, 이 영향도 꽤 큽니다. 특히 다주택자로 분류되면 취득세는 8%까지 오르고, 양도소득세도 중과될 수 있는데요. 실제로 저는 오피스텔 하나 때문에 종합부동산세 대상이 될 뻔한 적이 있었습니다.

 

그때는 단순히 투자 목적으로 오피스텔을 샀던 거라 전혀 예상하지 못했는데, 세입자가 전입을 했다는 이유만으로 주택으로 간주됐고, 결국 취득세를 1%가 아닌 8%로 다시 내야 했어요. 이런 일을 겪고 나니 오피스텔 하나라도 제대로 관리하고, 문서 정리를 철저히 해야겠다는 생각이 들더라고요.

 

따라서 오피스텔을 매입할 때는 ‘주거용으로 쓸 건지, 업무용으로 쓸 건지’를 미리 정하고, 이에 맞게 세금과 관련된 계획을 세워야 합니다. 이 부분을 소홀히 하면 몇 백만 원, 몇 천만 원의 세금 차이가 날 수 있습니다.

 

 

 실거주가 아닌 오피스텔, 어떻게 관리해야 할까요?

 

만약 오피스텔을 투자용으로 보유하고 있고, 직접 거주하지 않는다면 주거용 오피스텔 주택수 제외를 위해 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 우선 세입자와의 계약서에 ‘업무용 목적’으로 명시하는 것이 중요하고, 전입신고를 하지 않도록 협의해야 하는데요.

 

저는 실제로 오피스텔 임대차계약서에 ‘사업장 용도 사용’이라고 명시하고, 세입자에게는 전입신고 없이 사용할 수 있도록 설명드렸습니다. 물론 이런 내용은 계약 전 충분한 합의가 필요하고, 추후 분쟁이 없도록 녹취나 문서로 남겨두는 것이 안전합니다.

 

또한 임대용 오피스텔이라면 사업자등록 여부도 중요한 판단 기준이 될 수 있는데요. 사업자등록이 되어 있고 실제로 사무실로 사용되고 있다면, 주택수에서 제외될 확률이 높아집니다. 이런 요소들을 종합적으로 갖추면 국세청이나 지자체가 주거용으로 판단할 가능성이 낮아지게 됩니다.

 

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오늘은 제가 직접 겪었던 사례와 함께 주거용 오피스텔 기준, 그리고 주거용 오피스텔 주택수 제외 조건들을 꼼꼼히 살펴봤습니다. ‘오피스텔이니까 괜찮겠지’라는 생각보다는, 그 공간이 실제로 어떻게 사용되고 있는지가 핵심이라는 점, 꼭 기억하셔야 하는데요. 사전에 정확하게 파악하고 준비하면 불필요한 세금도 줄이고, 투자도 훨씬 안전하게 할 수 있답니다! 🏢📋