부동산 가계약, 가계약금 돌려 받을 수 있는 경우?

주택을 매매하거나 전세를 구할 때 당장 매도인이나 임대인을 만나기 힘든 경우 계약을 선점하기 위해 가계약금을 내고, 가계약을 하게 됩니다. 부동산 가계약, 가계약금은 실무현장에서 널리 쓰이고는 있지만 법률에는 없는 용어입니다.

 

 

 

 

부동산 가계약이란?

 

주택이나 상가를 매매하거나, 전세를 구할 때 공인중개사와 여러 군데 집을 보러 가게 됩니다. 그중 유독 맘에 드는 매물이 나타났을 때 공인중개사 분이 "이 집은 인기가 많아 언제 나갈지 모르는 집이다. 오늘도 많은 사람이 보고 갔다. 놓치기 싫으면 가계약금이라도 얼마 걸어 놓고 가시는 것이 어떻냐?"라고 대부분 권유를 하십니다. 그러면 매수자나 임차인의 입장에서는 선점하기 위해 가계약금을 걸게 됩니다.

 

우선권이 주어지는 가계약은 정식 계약에 앞서 선행하는 임시계약 정도로 해석할 수 있는데요. 작게는 몇십만 원에서 많게는 몇천만 원까지 부담하게 됩니다. 혹여 계약 파기를 하면 돈을 돌려받지 못할 수도 있다는 것을 알면서도 부득이한 선택인데요. 최대한 적게 걸어두는 것이 좋지만 매물에 따라 상대방이 원하는 기준치가 있기 때문에 대부분 요구에 맞혀주려고 합니다.

 

가계약이라는 단어는 법에는 없는 말로 실무거래 관행에서 만들어진 행태인데요. 직접 매도인을 만나 계약할 상황이 되지 않을 시 매도금액과 이사날짜, 잔금일자가 맞아떨어지면 계약금의 일부에 해당하는 금액을 매도인에게 송금하는 방식입니다. 금액이 적을 시에는 부동산에 맡기기도 하지만 이는 올바른 방법은 아닙니다.

 

공인중개사가 중간에서 매도인에게 문자나 카톡으로 매매 목적물의 주소, 매매대금은 얼마이며, 가계약금으로 얼마를 입금합니다라는 내용을 보내고, 매수인은 매도인의 계좌로 가계약금을 송금하는 것입니다.

 

 

법원에서 보는 부동산 가계약은?

 

가계약을 한 후 매도인과 매수인이 직접 만나 정식계약을 작성하고, 가계약금을 뺀 나머지 계약금 (통상 10%)을 지불하면 아무런 문제가 없습니다. 하지만 가계약금만 송금한 상황에서 정식 계약서를 작성하기 전 한쪽의 사정으로 인해 매매계약을 체결하지 못한 경우 매도인이 가계약금을 반환해야 하는지를 두고 다툼과 혼선이 발생되고 있습니다.

 

대법원 판례를 종합해 보면 '가계약에 매매 목적물과 매매 대금이 특정되었고, 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 이는 부동산의 매매계약이 성립된 것으로 본다. 매도인의 경우 가계약금의 배액만 돌려주는 것이 아니라 약정된 계약금 전체의 배액을 상환하여야만 한다'라고 판결하고 있습니다. 이는 실무상 행태인 가계약금으로 보지 않고, 정상적인 계약금의 일부로 본 것입니다. 계약금 10%는 법에서 정한 것이 아니고, 액수가 얼마가 되었든 합의에 의해 가계약금을 냈다면 그것이 바로 계약금이라는 것입니다.

 

하지만 하급심에서는 다른 해석들이 나오고 있는데요. 가계약의 개념을 '빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본 계약 체결 이전에 가계약금을  수수함으로써 본 계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다는 인식을 공유하는 정도에 그치는 계약이다'라고 정의를 내렸습니다.

 

그리하여 매수인은 다른 사람에게 우선하여 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여받는 것이며, 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하면 된다라고 판결을 내린 전례가 있습니다.

 

 

가계약금 돌려받을 수 있는 경우?

 

매매당사자간에 계약의 중요내용인 매매목적물, 매매대금 등에 대한 협의가 어느 정도 이루어졌다면 이는 계약으로 보게 됩니다. 그리하여 매수인은 매매계약을 해제하기 위해서는 가계약금을 포기해야 합니다. 매도인의 경우 배액 즉 두 배를 매수인에게 지급해야만 매매계약이 해제됩니다.

 

가계약 당시 공인중개사가 매도인에게 '00 아파트 0동 0호 매매계약을 위한 가계약입니다. 총 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금을 얼마이며, 우선 가계약금으로 얼마를 매도인 000의 계좌로 입금합니다. 해제 시 매도인은 가계약금의 두 배를 반환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 없었던 것으로 할 수 있습니다. 정식계약은 0월 0일 00 부동산에서 작성합니다' 등 자세하게 문자를 남기고 매도인으로부터 "동의합니다"라고 회신을 받은 경우 계약 성립의 효력을 가지기 때문에 가계약 해지 시 계약금을 돌려받을 수 없습니다.

 

가계약금을 돌려받을 수 있는 경우는 어떤 구체적인 협의(가계약서, 문자, 카톡, 통화) 없이 가계약금만 걸었을 경우인데요. 대략적인 계약내용을 합의하는 과정에 있지만 목적물, 매매대금, 목적물 인도, 이전등기 등의 중요하고 본질적인 사항에 대해서 합치에 이르지 못했다면 계약이 성립하지 못했으므로 돈을 돌려받을 수 있습니다.

 

계약성립여부를 판단하는 기준은 대법원의 판례를 보면 알 수 있는데요. 대법원은 '계약이 성립하기 위해서는 계약내용의 본질적 사항이나 중요사항에 관한 의사 합치가 있거나, 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다'라고 말하고 있습니다.

 

즉 계약이 성립되는지 안되는지에 따라 돈을 받지 못할 수도 돌려받을 수도 있습니다. 협의에 의한 가계약이 아니거나, 매도인의 잘못이면서도 가계약금을 돌려주지 않는 경우 법원에 부당이득반환청구소송을 해야 하고, 판결을 받아도 돈을 주지 않으면 강제집행신청까지 가야 하는 불상사로 이어질 수 있습니다. 집을 계약할 때는 후회를 남기지 않도록 최대한 신중한 자세가 필요합니다. 이 시간에는 부동산 가계약, 가계약금 돌려받을 수 있는 경우에 대해 살펴보았습니다.