전세계약 갱신청구권 완벽정리, 복비는 누가?

전세로 사는 집에 2년을 살고 나서 앞으로 2년을 더 살겠다고 임대인에게 청구하는 것이 계약갱신청구권인데요. 세입자라면 꼭 알아 두어야 손해를 보지 않는 상식입니다. 이 시간에는 행사방법과 계약서, 복비는 누가 내는지, 임대차 3 법은 무엇인지에 대해 살펴봅니다.

 

 

 

 

계약갱신청구권

 

임대차 3 법이란 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법을 말하는데요. 2020년 7월 30일부터 시행이 되었으며 내용은 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제등으로 이루어져 있습니다

 

※임대차 3 법 주요 내용

1. 계약갱신청구권 : 기존 2년의 임차계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년을 보장
2. 전월세상한제 : 임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한
3. 전월세신고제 : 임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련정보를 신고, 주민센터나  온라인 '국토교통부/부동산거래관리시스템'을 통해 신고할 수 있습니다.

 

통상적으로 주택 임대기간은 2년으로 2년이 지나가게 되면, 세입자가 나가거나 집주인과 새로 계약을 체결해야 했었는데요. 그러나 이제는 세입자가 임대인에게 계약을 갱신하겠다고 청구를 하면 세입자가 2년을 더 살 수 있어 총 4년을 살 수 있게 됩니다.

 

행사권 청구하는 방법은 간단하여 어떤 식으로든 집주인에게 통지를 남기면 되는데요. 직접 만나는 것보다는 카톡이나 문자, 전화통화 녹음으로 증거자료를 남겨놓으시는 것이 좋습니다. 특히 전화통화일 경우는 꼭 통화한 날짜를 말로 표현해야 합니다.

 

※ 예시

• 카톡이나 문자 : ㅇㅇ아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ호 세입자 홍길동입니다. 2년간 전세계약 갱신청구권을 행사하겠습니다.
• 전화 : 오늘은 2023년 1월 31일입니다. ㅇㅇ아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ호 세입자 홀길동입니다. 2년간 전세계약 갱신청구권을 행사하겠습니다. 이때 녹음은 필수입니다.

묵시적 갱신이란 계약 만료 2개월 전까지 집주인과 세입자 간에 아무런 통보가 없어 전과 동일한 조건으로 2년이 자동 갱신되는 것을 말하는데요. 이때에는 계약서의 효력이 계속 유지가 됩니다. 명확한 의사표현이 없었다면 법에서는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 걸로 판단합니다.

 

 

행사기간과 5% 인상

 

갱신청구권 행사기간은 2020년 12월 10일 이후에는 집주인에게 계약기간 만료 전 6개월 전부터 2개월 전사이에 통보하면 되는데요. 총 1번만 사용할 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신이나 계약을 협의해 4년을 살았다면, 이는 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니기 때문에 행사하여 2년을 더 살 수 있으므로 총 6년을 거주할 수 있습니다.

 

세입자 입장에서는 묵시적 갱신이 훨씬 유리한데요. 집주인이 세입자를 내보낼 때는 계약만기 2개월 전까지는 통보해야 하기 때문에 이때 청구권을 행사해도 무리 없이 가능합니다.

 

갱신 시 집주인이 전월세 상항제에 의해 전세와 월세의 5% 인상을 요구할 수 있는데요. 이때는 새롭게 갱신 계약서를 작성하게 됩니다. 집주인과 만나서 기존 계약서의 특약란이나 공란에 증액금 기재하시고 추가하여 작성,  주민센터에서 확정일자를 새로 받으시면 됩니다.

 

아니면 소개해준 부동산에서 작성하게 되는데요. 간혹 무료로 해주는 곳도 있지만 5만 원 정도의 수수료가 발생할 수 있습니다. 집주인이 바뀌어도 청구권사용에는 아무 제한이 없으니 똑같이 이용하시면 됩니다. 하지만 새로운 집주인이 실거주를 이유로 들어 갱신을 거절한다면 달리 방법이 없어 집을 비워줘야 합니다.

 

※ 임대인 갱신청구권 거부 사유

• 집주인 또는 부모나 자녀의 실거주
• 집주인이 세입자에게 보상 제공
• 주택의 멸실
• 세입자의 임대료 연체등

세입자가 계약청구권을 행사했을 때 보통 집주인들은 실거주를 이유로 들어 거부권을 행사하게 되는데요. 이때는 방법이 없이 집을 비워줘야 합니다. 만약 집주인이 허위인 실거주를 들어 거부를 했다면 손해배상청구를 할 수 있는데요. 다만 실거주가 아님을 입증해야 하니 쉽지는 않습니다.

 

집주인 실거주인지 확인하는 방법은 부동산 관할 주민센터를 방문하여 임대차계약이 신고된 정보를 열람할 수 있는데요. 나를 쫓아내고 새로운 세입자를 받았다면 임대차 계약에 신고가 되어있을 것으로 실거주가 아님을 증명할 수 있습니다. 더 정확한 것은 전입세대 열람이지만 아직까지는 전 세입자에게 열람의 권한이 없습니다.

 

 

복비는 내야하나?

 

계약청구권을 행사하여 임대기간을 연장한 후 만료 전 이전에 임차인의 사정으로 중도 해지할 시 복비는 누가 내야 하는지 많이들 헷갈리시는데요. 따로 계약서에 특약을 작성하지 않았다면 복비는 집주인이 지불하는 게 맞습니다.

 

묵시적 갱신이나 계약갱신청구나 언제든지 세입자는 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 3개월이 지나면 법적 해지 효력이 발생하게 되는데요. 이때 새로운 세입자를 구하게 되면 중개보수는 집주인이 지불해야 합니다.

 

다만 갱신청구권을 행사하여 기간을 연장했을 때 계약서를 작성하여 특약으로 '임대기간 만료 전 중도해지 시 중개보수는 임차인이 지급한다'라는 문구를 넣었을 때는 세입자가 복비를 지급하여야 합니다.

 

이 시간에는 전세계약의 갱신청구권에 대해서 살펴보았는데요. 임대인은 좋은 세입자를 세입자는 좋은 임대인을 만난다면 더할 나위 없이 좋겠지만 참 쉽지가 않습니다. 전세로 산다는 것은 한쪽에 늘 불안감을 가지고 있는데요. 아는 것이 힘이고, 나의 방패가 되어줄 것이라 생각됩니다.